嚴(yán)守“房住不炒”，迎接“十四五”新機(jī)遇
發(fā)布日期:2021/7/1 14:20:54 | 瀏覽次數(shù):7697 來(lái)源:特發(fā)地產(chǎn)-孫林晶2021年是“十四五”的開(kāi)局之年，國(guó)家經(jīng)濟(jì)將在“以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)”的新發(fā)展格局下保持韌性。“十四五”規(guī)劃中指出：房地產(chǎn)事關(guān)民生消費(fèi)和投資發(fā)展，助力經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)，中央將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)，落實(shí)城市主體責(zé)任，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)期調(diào)控目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
2020年是跌宕起伏的一年，在這個(gè)充滿不確定性的年份里，基于穩(wěn)財(cái)政、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)就業(yè)的核心訴求，2020年上半年，多省市政府采取多種方式為市場(chǎng)減壓、為企業(yè)紓困，比如在土地出讓環(huán)節(jié)，增加優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)、優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、土地供給向租賃住房建設(shè)傾斜、延期或分期繳納土地款、延長(zhǎng)開(kāi)竣工期限等；在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)上，從供、需兩端助力市場(chǎng)復(fù)蘇，主要涉及放寬預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)、適度放松限價(jià)、實(shí)行人才新政、稅費(fèi)減免、購(gòu)房補(bǔ)貼以及公積金信貸政策調(diào)整等。下半年購(gòu)房需求集中釋放，伴隨著市場(chǎng)過(guò)熱，熱點(diǎn)城市政策也隨之加碼，主要政策涉及升級(jí)限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售以及增加房地產(chǎn)交易稅費(fèi)等內(nèi)容，其中深圳政策力度最為嚴(yán)苛。從房企融資和居民房貸來(lái)看，2020年我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%,還有大量債券、股本、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。2020年上半年房地產(chǎn)信貸政策中性偏積極，央行三度降準(zhǔn)釋放長(zhǎng)期資金約1.75萬(wàn)億元，并兩度下調(diào) LPR 利率中樞，5 年期以上LPR累計(jì)降幅達(dá)15個(gè)基點(diǎn)，但下半年央行設(shè)置“三道紅線”分檔設(shè)定房企有息負(fù)債的增速閾值，并壓降融資類(lèi)信托業(yè)務(wù)規(guī)模，倒逼房企去杠桿、降負(fù)債。未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將以去杠桿為目標(biāo)，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線，“三道紅線”將持續(xù)發(fā)力，房企整體融資環(huán)境依舊偏緊。
展望未來(lái)，三大紅利漸消退，但行業(yè)空間仍在。一是人口紅利：人口增長(zhǎng)率降低，城鎮(zhèn)化率增長(zhǎng)放緩，十四五期間，25-34歲的首次置業(yè)群體數(shù)量減少，由此可見(jiàn)人口帶來(lái)的紅利減弱；二是土地紅利逐漸減弱：過(guò)去，土地紅利來(lái)自于地價(jià)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲受限，房?jī)r(jià)與地價(jià)之間的差距逐步縮小，土地紅利逐漸消失；三是金融紅利逐漸消失，企業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)往往伴隨杠桿的使用，在金融政策嚴(yán)監(jiān)管下，企業(yè)所能享受的金融紅利也在逐步消失。然而，新的賽道正在出現(xiàn)，兩大新紅利放大。一是城市群紅利逐漸放大：十四五規(guī)劃建議明確城市群建設(shè)方向，城市群是經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的載體，對(duì)比發(fā)達(dá)國(guó)家，人口等資源向核心城市群聚集是必然趨勢(shì)，城市群的紅利將逐步放大；二是存量紅利來(lái)臨：實(shí)施城市更新行動(dòng)、加強(qiáng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)建設(shè)是推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化的核心內(nèi)容，在新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)進(jìn)程中，助推企業(yè)向存量布局。
目前，企業(yè)已進(jìn)入從規(guī)模增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向質(zhì)量發(fā)展的新跑道，需要房企根據(jù)企業(yè)基因、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和多元產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景，聚焦“既促進(jìn)主業(yè)，又適合自身”的多元化發(fā)展方向。2021 作為“十四五”開(kāi)局之年，未來(lái)無(wú)論是物管、商業(yè)、租賃還是其他領(lǐng)域，都會(huì)給這個(gè)行業(yè)帶來(lái)巨大的價(jià)值，房地產(chǎn)企業(yè)可考慮與以下四類(lèi)企業(yè)合作：一是與有土地儲(chǔ)備優(yōu)勢(shì)的企業(yè)合作，增加土儲(chǔ)優(yōu)勢(shì)。當(dāng)前拿地難度逐漸加大，有豐富土儲(chǔ)的企業(yè)提前敲定了未來(lái)的貨值和業(yè)績(jī)規(guī)模，有利于降低風(fēng)險(xiǎn)，鎖定利潤(rùn)，充裕低價(jià)的土地資源將是未來(lái)發(fā)展的保障；二是與具備獨(dú)特資源背景的企業(yè)合作，比如國(guó)企資源、政府資源；三是與管理紅利突出的企業(yè)合作，共享管理紅利，比如成本管控能力突出、產(chǎn)品打造能力突出，從而增強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力；四是與多元化領(lǐng)先的企業(yè)合作，形成多元助力，加速多元化業(yè)務(wù)的布局，并且依靠多元化業(yè)務(wù)的技術(shù)和產(chǎn)品賦能自身項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，提升地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，并打造“第二”利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。例如碧桂園并購(gòu)華大農(nóng)業(yè)，快速布局農(nóng)業(yè)科技領(lǐng)域，萬(wàn)科收購(gòu)普洛斯，躍居物流倉(cāng)儲(chǔ)領(lǐng)域的龍頭企業(yè)。
2016年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房住不炒”概念，隨后成為“十三五”時(shí)期房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃的核心指導(dǎo)思想，此次“十四五”規(guī)劃再次強(qiáng)調(diào)，且將“房住不炒” 首次寫(xiě)入規(guī)劃建議中，表明在國(guó)內(nèi)國(guó)際經(jīng)濟(jì)雙循環(huán)的新發(fā)展格局背景下，房住不炒、租購(gòu)并舉、因城施策、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展、推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展將作為長(zhǎng)期政策調(diào)控的主基調(diào)。
未來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入發(fā)展新紀(jì)元，更多改變正在發(fā)生，更多不確定性的未來(lái)，等待我們?nèi)ヌ魬?zhàn)！