房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃技巧探討
發(fā)布日期:2019/2/1 11:45:36 | 瀏覽次數(shù):4886 來源:李強(qiáng)/特發(fā)地產(chǎn)公司房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃技巧探討
李強(qiáng)/特發(fā)地產(chǎn)公司
由于土地增值稅已成為房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的重要組成部分，并且其彈性空間較大，因此該稅種已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避稅種的重點(diǎn)目標(biāo)。
本文談?wù)勍恋卦鲋刀惢I劃在實務(wù)工作中處理的一些技巧。
一、利用臨界點(diǎn)
我國目前采取四級超率累進(jìn)計算土地增值稅稅額，當(dāng)增值率超過50%、100%、200%時，就會適用更高的稅率，企業(yè)可以利用土地增值稅的臨界點(diǎn)進(jìn)行籌劃，避免出現(xiàn)適用更高一級稅率的情況。同時納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%時，免征土地增值稅。適當(dāng)?shù)拈_發(fā)方案，可以避免因增值率稍高于起征點(diǎn)而造成稅負(fù)的增加。
2018年土地增值稅稅率表
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級數(shù) |
級距 |
稅率 |
速算扣除系數(shù) |
稅額計算公式 |
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1 |
增值額未超過扣除項目金額50%的部分 |
30% |
0% |
增值額*30% |
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2 |
增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分 |
40% |
5% |
增值額*40%-扣除項目金額*5% |
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3 |
增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分 |
50% |
15% |
增值額*50%-扣除項目金額*15% |
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4 |
增值額超過扣除項目金額200%的部分 |
60% |
35% |
增值額*60%-扣除項目金額*35% |
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行項目銷售時，可以把項目的開發(fā)和銷售兩個環(huán)節(jié)分開核算，單獨(dú)成立一個銷售公司，使銷售環(huán)節(jié)數(shù)量增加，首先可以降低增值率進(jìn)而適用低稅率計算繳納土地增值稅。其次，項目在經(jīng)過幾次銷售后增值率小于20%，可以免征土地增值稅。
二、收入分散
現(xiàn)實中很多房地產(chǎn)企業(yè)在出售前已經(jīng)進(jìn)行了簡單的裝修和維護(hù)，并安裝了一些必備的設(shè)施。如果將房地產(chǎn)的裝修、維護(hù)及設(shè)備安裝作為企業(yè)單獨(dú)的業(yè)務(wù)獨(dú)立核算或?qū)⑷炕虿糠珠_發(fā)產(chǎn)品以低于公允價值的金額打包銷售給關(guān)聯(lián)企業(yè)，可以合法降低房地產(chǎn)的銷售價格，控制增值率，從而減輕企業(yè)所承擔(dān)的土地增值稅。
三、選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢椒?/span>
房地產(chǎn)企業(yè)利息扣除的限額分為兩種：①在商業(yè)銀行同類同期貸款利率的限度內(nèi)據(jù)實扣除；②稅法規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)扣除。這兩種扣除方式為企業(yè)稅務(wù)籌劃提供了空間，企業(yè)可結(jié)合自身實際情況選擇較高的一種進(jìn)行扣除。
四、代收費(fèi)用并入房價
很多房地產(chǎn)企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品時，會代替相關(guān)部門或單位收取一些價外費(fèi)用，如管道煤氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)以及部分政府基金等。這些費(fèi)用一般先由房地產(chǎn)企業(yè)收取，后由房地產(chǎn)企業(yè)按規(guī)定轉(zhuǎn)交給委托單位。對代收費(fèi)用有兩種處理方法，第一種是將代收費(fèi)用計入房價中向購買方一并收��；第二種是在房價之外單獨(dú)收取。
根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]048號）規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費(fèi)用未計入房價中，而是在房價之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費(fèi)用。以上規(guī)定為稅收籌劃創(chuàng)造了空間。
五、增加扣除項目
在市場可以接受的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取適當(dāng)加大公共配套設(shè)施的投入，改善小區(qū)環(huán)境，提高裝修檔次，以增加扣除項目金額，從而降低增值率。加大公共配套設(shè)施投入還可以提高產(chǎn)品競爭力，擴(kuò)大市場影響。
六、成本核算對象籌劃
房地產(chǎn)公司在開發(fā)多處地產(chǎn)時，可以分別核算，也可以合并核算。對同一地點(diǎn)，結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目，如果開工、竣工時間相近，又由同一個建筑公司施工，可以合并為一個成本核算對象。對個別規(guī)模大，工期長的開發(fā)項目，可以按照開發(fā)項目的一定區(qū)域或部分，劃分成本核算對象。
七、資本運(yùn)營避稅
資本運(yùn)營，是對集團(tuán)公司所擁有的存量資產(chǎn)，通過投資、合并、分立、轉(zhuǎn)移等方式優(yōu)化資源配置，最大限度內(nèi)實現(xiàn)增值。由于現(xiàn)行稅收政策對資本運(yùn)營活動規(guī)定了較多的不征收或免征土地增值稅政策，從而給避稅創(chuàng)造了較大的空間。
土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)，它在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展中起到的作用不容忽視，所以對土地增值稅進(jìn)行籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)的必然選擇。因此，根據(jù)企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r選擇合理有效的土地增值稅籌劃方案，對降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)、提高企業(yè)綜合競爭力、增強(qiáng)企業(yè)盈利能力意義重大。